Posts Tagged ‘prodaja’


Euro am Sonntag (finanzen.net) je objavil izjemno zanimiv pregled cen nepremičnin za 100 največjih nemških mest. Tako pregled služi kot informacija, kaj lahko nekdo pričakuje, v kolikor namerava svoje bivališče prenesti v eno od teh mest, hkrati pa ponuja informacijo, kakšne so možnosti v bližini ciljnega mesta. Ne nazadnje slovenskim bralcem ponuja primerjavo, kje se nahaja ponudba v Sloveniji v primerjavi z Nemčijo.

Seveda pa ne gre pozabiti, da je dejanska cena odvisna od mnogih dejavnikov in da razponi obstajajo prav povsod.

Povprečna najemnina /m2 Povprečna prodajna cena /m2
Q1/2012 v €/m2 Q1/2013 v €/m2 Sprem. v % Q1/2012 v €/m2 Q1/2013 v €/m2 Sprem. v %
Aachen 7,25 7,5 3,4 1602 1771 10,5
Augsburg 6,96 7,32 5,2 1670 1882 12,7
Bergisch Gladbach 7,28 7,48 2,8 1346 1390 3,3
Berlin 6,93 7,41 6,9 1881 2073 10,2
Bielefeld 5,6 5,81 3,8 1186 1238 4,5
Bochum 6,28 6,5 3,5 1333 1337 0,3
Bonn 7,88 8,1 2,7 1873 2060 10
Bottrop 5,86 5,87 0,2 1192 1213 1,8
Braunschweig 6,32 6,76 7 1213 1399 15,3
Bremen 6,07 6,29 3,6 1201 1283 6,8
Bremerhaven 4,81 4,89 1,7 1010 1086 7,6
Chemnitz 4,84 4,93 1,8 875 883 0,8
Cottbus 4,97 5,08 2,2 886 1035 16,8
Darmstadt 8,7 8,66 -0,5 2069 2336 12,9
Dessau-Roßlau 5,54 5,62 1,4 832 821 -1,4
Dortmund 6,01 6,26 4,1 1281 1318 2,8
Dresden 6,25 6,56 4,9 1544 1686 9,2
Duisburg 5,58 5,74 3 1138 1149 0,9
Düren 5,45 5,61 2,8 1083 1111 2,6
Düsseldorf 8,88 9,12 2,7 2208 2448 10,8
Erfurt 6,43 6,58 2,4 1435 1518 5,8
Erlangen 8,13 8,55 5,2 2061 2257 9,5
Essen 6,15 6,25 1,7 1270 1316 3,6
Esslingen 7,83 8,02 2,5 1915 2020 5,5
Flensburg 5,82 5,96 2,5 1135 1297 14,3
Frankfurt 10,25 10,4 1,4 2411 2646 9,8
Freiburg 9,31 9,46 1,7 2618 2984 14
Fürth 7,17 7,65 6,7 1607 1932 20,2
Gelsenkirchen 5,32 5,42 2 997 1013 1,5
Gera 4,78 4,78 0 894 888 -0,7
Göttingen 6,57 6,8 3,6 1307 1477 13
Gütersloh 5,71 5,9 3,4 1295 1366 5,5
Hagen 5,56 5,66 1,7 1266 1289 1,9
Halle 5,2 5,32 2,4 1188 1260 6,1
Hamburg 8,81 8,86 0,5 2439 2680 9,9
Hamm 5,53 5,66 2,4 1079 1131 4,8
Hanau 6,82 7,05 3,3 1336 1403 5
Hannover 6,64 6,99 5,3 1384 1513 9,3
Heidelberg 9,46 9,28 -1,9 2466 2717 10,2
Heilbronn 6,97 7,33 5,2 1514 1659 9,6
Herne 5,54 5,66 2,2 1147 1196 4,3
Hildesheim 5,54 5,63 1,6 1121 1151 2,6
Ingolstadt 7,97 8,58 7,7 2150 2297 6,8
Iserlohn 5,65 5,72 1,2 1041 1037 -0,3
Jena 7,79 7,84 0,6 1775 1938 9,1
Kaiserslautern 5,92 6,09 2,9 1056 1167 10,5
Karlsruhe 8,32 8,32 0 1961 2145 9,4
Kassel 5,98 6,46 8 1343 1419 5,6
Kiel 6,28 6,45 2,8 1471 1616 9,9
Koblenz 6,33 6,58 4 1469 1517 3,3
Köln 8,29 8,47 2,1 1975 2099 6,3
Konstanz 9,18 9,53 3,9 2777 3030 9,1
Krefeld 6,19 6,31 1,9 1158 1185 2,3
Leipzig 5,26 5,48 4,1 1139 1212 6,4
Leverkusen 6,58 6,72 2,2 1429 1483 3,8
Lübeck 6,43 6,47 0,7 1353 1433 5,9
Ludwigsburg 7,95 8,3 4,4 1925 2135 10,9
Ludwigshafen 6,38 6,56 2,8 1274 1372 7,7
Lünen 5,35 5,44 1,6 1078 1117 3,7
Magdeburg 5,42 5,5 1,4 977 1006 3
Mainz 8,9 9,02 1,3 1837 2010 9,4
Mannheim 7,67 7,91 3,2 1766 1899 7,5
Marl 5,54 5,59 0,8 1140 1157 1,4
Moers 5,85 5,96 1,8 1292 1346 4,2
Mönchengladbach 5,93 6,11 2,9 1139 1170 2,7
Mülheim 6,64 6,75 1,6 1385 1431 3,4
München 11,78 12,29 4,4 3608 4080 13,1
Münster 7,5 7,69 2,6 1850 2083 12,6
Neuss 7,09 7,29 2,8 1517 1650 8,8
Nürnberg 7,53 7,68 2,1 1810 2122 17,2
Oberhausen 5,61 5,82 3,8 1333 1330 -0,2
Offenbach 7,51 7,73 2,9 1516 1624 7,1
Oldenburg 6,42 6,69 4,3 1484 1660 11,8
Osnabrück 6,32 6,64 5,1 1105 1149 4
Paderborn 5,89 6,12 3,9 1207 1320 9,4
Pforzheim 6,33 6,51 2,8 1413 1458 3,2
Potsdam 7,35 7,42 0,9 1854 2012 8,5
Ratingen 7,47 7,63 2,2 1541 1650 7,1
Recklinghausen 5,63 5,72 1,5 1204 1233 2,4
Regensburg 7,76 7,74 -0,3 2308 2717 17,7
Remscheid 5,96 6,05 1,5 1226 1282 4,6
Reutlingen 7,41 7,69 3,8 1819 1945 6,9
Rostock 5,88 6,06 3,1 1776 1890 6,4
Saarbrücken 5,93 6,08 2,5 1126 1211 7,6
Salzgitter 5,03 5,08 0,9 864 859 -0,6
Schwerin 5,16 5,39 4,6 1458 1550 6,3
Siegen 5,99 6,11 1,9 1185 1189 0,3
Solingen 6,22 6,36 2,2 1380 1423 3,2
Stuttgart 9,47 9,61 1,5 2324 2601 11,9
Trier 7,1 7,35 3,5 1882 2028 7,8
Tübingen 8,55 8,63 0,8 2326 2517 8,2
Ulm 7,58 7,68 1,3 1995 2007 0,6
Velbert 5,89 6 1,8 1192 1241 4,1
Wiesbaden 9,02 9,32 3,2 2064 2252 9,1
Witten 5,76 5,82 1 1202 1231 2,4
Wolfsburg 6,29 7,02 11,6 1082 1174 8,5
Worms 5,77 5,9 2,2 1289 1373 6,5
Wuppertal 5,93 6,02 1,5 1096 1116 1,8
Würzburg 7,65 8,04 5,1 2083 2119 1,7
Zwickau 5,05 5,32 5,3 813 833 2,5

Tukaj pa še podatki o napovedih stanja do leta 2030:

Napoved spremembe št. prebivalcev do leta 2030 v % Napoved spremembe št. gospodinjstev do leta 2030 v %
Aachen -3,4 1
Augsburg 1,2 2
Bergisch Gladbach -3,7 3
Berlin 5,8 4
Bielefeld -5,8 -1
Bochum -10,2 -5
Bonn 4,9 1
Bottrop -6,4 -8
Braunschweig -5,2 -9
Bremen 0,8 1
Bremerhaven -3,2 -7
Chemnitz -10,6 -15
Cottbus -13,4 -17
Darmstadt 3,9 -3
Dessau-Roßlau -22 -20
Dortmund -5,2 -3
Dresden 11,8 2
Duisburg -6,7 -7
Düren -3,8 7
Düsseldorf 4,5 5
Erfurt -3,4 -10
Erlangen 2,7 0,01
Essen -5,7 -5
Esslingen -3,3 9
Flensburg 6,1 4
Frankfurt 7,3 1
Freiburg 6,8 4
Fürth 4,2 5
Gelsenkirchen -8,7 -10
Gera -16,4 -18
Göttingen -8,6 -9
Gütersloh -0,9 7
Hagen -14,7 -12
Halle -13,1 -15
Hamburg 7,2 3
Hamm -6,7 -6
Hanau -1,2 6
Hannover 1,5 4
Heidelberg 3 -2
Heilbronn 2,3 4
Herne -11,5 -7
Hildesheim -4,4 0
Ingolstadt 10,4 4
Iserlohn -10,7 -5
Jena -2,8 -4
Kaiserslautern -2,8 1
Karlsruhe 3 2
Kassel -3,9 -7
Kiel 3,5 -1
Koblenz -3,4 -2
Köln 2,6 5
Konstanz 2,8 10
Krefeld -5,6 -4
Leipzig 8,8 1
Leverkusen -2,5 -2
Lübeck -2,8 -2
Ludwigsburg -0,6 11
Ludwigshafen -0,8 3
Lünen -12,8 2
Magdeburg -6,5 -10
Mainz 2 2
Mannheim 2,5 2
Marl -11,7 -4
Moers -8,3 2
Mönchengladbach -5,3 -3
Mülheim -6,6 -6
München 14,8 5
Münster 1,4 3
Neuss -3,2 4
Nürnberg 3 4
Oberhausen -5,8 -4
Offenbach -2,4 2
Oldenburg 3,5 -3
Osnabrück -2,2 -7
Paderborn 2,3 6
Pforzheim 2 2
Potsdam 11,2 10
Ratingen -7,3 0
Recklinghausen -8,1 -4
Regensburg 7,2 18
Remscheid -15,1 -10
Reutlingen -1,6 6
Rostock -7 -8
Saarbrücken -9,4 -5
Salzgitter -19,1 -4
Schwerin -8,7 -12
Siegen -11 -4
Solingen -6,7 -5
Stuttgart 2,8 3
Trier 3,8 -1
Tübingen 0,8 12
Ulm 4 1
Velbert -13,6 0
Wiesbaden 4,2 4
Witten -10 -4
Wolfsburg -10,6 7
Worms 3,1 4
Wuppertal -8,8 -6
Würzburg -4,4 -3
Zwickau -19,4 -15
Advertisements

Ta zadnji teden sem lahko delal iz Ljubljane. Tako sem sebi dokazal, da je to v trenutnem setupu popolnoma izvedljivo. Trenutni se nahajam na vlaku na poti nazaj v Frankfurt in razmišljam o jutranjem dogajanju v vezi prodaje in nakupa nepremičnin v katerega se podajam.
Tokratni val nepremičninskega podviga je zadnji v nizu nekaj poskusov, ki so se končali klavrno predvsem zaradi manjkajočega konsenza znotraj naše družine. Tokrat pa lahko rečem, da konsenz je in je tokratni poskus daleč najbolj realen. Že prej mi je bilo jasno, da je izvedba prodaje in nakupa nove nepremičnine skorajda “mission impossible”, tokrat pa se mi to le še dodatno potrjuje. Seveda je minilo nekaj časa med našimi poskusi in zdelo se mi je, da je trg nepremičnin in te industrije napredoval in zorel. A ugotavljam, da temu ni tako. Pravzaprav je še slabše, kot je bilo pred leti. In za to ne krivim recesije, ki klesti po celem svetu. Ta je dana in predstavljal sem si, da se trg vedno pač prilagodi danim razmeram, torej razmerja se spremenijo. Naj na kratko opišem svojo izkušnjo zadnjih nekaj dni in razlog, ki me je vzpodbudila k pisanju tega kratkega sestavka.

Naloga je precej jasna:
-prodaja našega stanovanja (4,5 sobno stanovanje na Kodeljevem)
-nakup hiše izven Ljubljane
-financiranje finančne razlike s pomočjo hipotekarnega kredita

Pa pričnimo od zadaj. Financiranje nepremičnin se izvaja izključno s pomočjo bančnih kreditov. V Sloveniji nisem zasledil kakšnih drugih finančnih virov, niti virov sofinanciranja oz. spodbujanja nakupa nepremičnin – razen dotacij v primeru pasivne gradnje in občasnih razpisov na temo varčevanja z energijo, kar pa lahko ocenim kot zanemarljivo. Še posebej v današnjem času in ker varčevanje in ekologija večinoma pomenita tudi drago.
Financiranje je seveda pogojeno z varnostjo, ki jo banki nudite v zameno za časovno vrednost denarja in ta je v primeru financiranja nakupa nepremičnin v obliki zastave nepremičnin, torej hipoteke. Banka se torej vpiše v zemljiško knjigo kot stranka, ki ima pravico v primeru neplačil obveznosti do nje svojo hipotekarno pravico uveljavljati v obliki prodaje nepremičnine z namenom se poplačati. Večina današnjih nepremičnin, tudi teh v lasti mojih znancev in prijateljev je delno financiranih s takim kreditom. In ko se odločiš prodati tako nepremičnino, si seveda predstavljaš, da boš prenesel hipoteko enostavno na novo nepremičnino. Še posebej v primeru, ko si kreditojemalec že daljši čas in odplačuješ svoje obveznosti v roku in brez kakršnikolih napak. Ravno, ko pišem ta stavek mi pride na misel, zakaj bi se morali kreditojemalci držati vse pogodb in določil, če pa se jih niti država ne drži. Še posebej pa banke, ki jim je popolnoma edina bit generiranje dobička in zadovoljstva svojih lastnikov. Tako se moramo mi držati vseh pravil neglede na to, da imamo sami težave v tem današnjem okolju, ko pa imajo banke težave, se pričakuje, da ti isti kreditojemalci, v tem primeru davkoplačevalci pomagajo tem institucijam.
V trenutku potrebnega dodatnega financiranja se seveda človek malce razgleda po finančnem trgu in primerja pogoje med seboj. A hitro se ugotovi, da pravzaprav nimaš izbire. Tudi če ima druga banka v danem trenutku boljšo ponudbo in bi želel dodatni vir financiranja druge banke, se zadeva zaplete zaradi t.i. vrstnega reda vpisa hipotek v zemljiško kniigo. Obe banki seveda pogojujeta financiranje s tem, da sta na prvem mestu. In tako iz tega ne bo nič. Tako si vezan na trenutno banko in upaš, da bo le ta prilagodila svojo ponudbo na ponudbo konkurence. Nekateri se verjetno sprašujete, zakaj ne bi poplačal obstoječega financiranja, ter kompletnega vzel pri drugi. Dva razloga, obstoječe financiranje je v CHF in bi v primeru poplačila realiziral oportunitetno izgubo neugodne tečajne razlike (verjamem v EUR), druga zadeva pa so razni dodatni stroški, ki so se jih banke izmislile za ta primer in s tem vsaj delno realizirale planiran dobiček (razni admin stroški, predčasna poplačila, izbrisna pobotnica, notarski stroški, itd).
Financiranje iz tujine, vsaj iz Nemčije zelo težko v primeru zahtevane hipoteke. Slovenije namreč ni na zemljevidu ponudbe financiranja. Možen je kredit za nakup nepremičnin na Hrvaškem, Cipru, Turčiji in seveda druge zahodne države, za Slovenijo pač ne.
Nakup nove nepremičnine se prične na spletu. Mislim, da je stran nepremicnine.net centralna stran ponudbe v Sloveniji. Po pregledu ponudbe in filtriranju želja in zmožnosti večinoma ugotovimo, da so ponujene nepremičnine na voljo preko nepremičninskih posrednikov. Sledi klic na njih in dogovor o ogledu željenega. Slošno opažanje. Velikokrat se moraš sam kot kupec prilagoditi terminom posrednika. Posredniki živijo le težko in niso ravno uspešni – očitno jih je preveč. Večinoma želijo oglede v dopoldanskem času, zvečer je njihov delovni dan zaključen. Naj bo popolnoma jasno, da to ne velja za vse, a za večino s katerimi sem imel opravka. Poznavanje, kaj prodajajo, je velikokrat izredno nizko. Splošne informacije, ki so mi dostopne že na spletu in ključ, da se odpre nepremičnino je veliko premalo. Za provizijo, katero zahtevate želim servis. In to servis, ki bo zapleten postopek zamenjave nepremičnine in logističen, čustven, finančni problem uredila, ne pa še poglobila. Nekateri naduteži, ki sem jih srečal ta teden, so me spravili v fazo, da ne bi izvedel transakcije, četudi bi se vse poklopilo. Vseskozno ocenjevanje finančne sposobnosti, realnosti izvedbe posla in ekvivalentno stopnjo svojega inputa. To je “no go” In ne predstavljam si, da bi tak posrednik zastopal moj interes in bi mu zaupal tudi pogodbeno plat mojega doma. Tukaj pa bi moral izvzeti Tino, ki je po stroki gradbenica in si zasluži moje popolno zaupanje in jo bom v primeru realizacije povabil kot mojo svetovalko k izvedbi posla, ter investitorja in gradbenika, ki svoje nepremičnine sam prodaja. Človek ve kaj govori, pozna vsak kabel, opeko, razlog, kaj in zakaj.
Kaj vse nisem slišal ta teden. V Črni vasi mi je novi lastnik nekega dvojčka rekel, da tukaj živijo samo taki z denarjem?!?!?
Cene nepremičnin so padle. To je gotovo. Vendar popolnoma nedefinirano za koliko. Zakaj? Zato ker je objavljena cena lahko popolnoma irelevantna. Gre samo za to, koliko časa ima prodajalec in pod kakšnim pritiskom je. Kvaliteta gradnje je precej vprašljiva, ko govorimo o hišah v okolici Ljubljane, ki so bile grajene za trg. Po večini zadostijo predpisom ali pa tudi to ne, saj velikokrat tega ni možno niti preveriti. Gradnja je financirana s pomočjo bančnih kreditov ali poplačil podizvajalcev z enoto nepremičnine in vse je odvisno, koliko je investitor dosleden pri poravnavah svojih obveznosti, kolikšen je pritisk banke zaradi pokrivanja svojih izgub, kakšna je plačilna disciplina povezanih si podjetij. Glede na izkušnjo, da podjetje v državni lasti namesto v dogovorjenem obroku plačuje svoje obveznosti dnevno po 700 ali 1000 EUR in da je prejemnik plačil še vesel, da sploh dobiva plačila kaže, da je denarni tok velik problem.
In spet so tukaj nepremičninski agenti. Seveda jim poveš, za koliko želiš nekaj kupiti ali prodati, a sami so v položaju zniževalca cen. Razlog je jasen. Provizija je izražena v procentih in znaša recimo nekje 3%. Visoka cena predstavlja oviro hitre prodaje nepremičnine in ni v interesu posrednikov. Želijo si veliko število transakcij in ne kvalitetnih, pa čeprav to pomeni manj operative za isti prihodek. Še nekaj bi tukaj omenil. Vidim, da je v glavnem ponudba novogradenj omejena na vrstne hiše, ter komplekse dvojčkov s skupno infrastrukturo. Torej skupna gradbena dovoljenja, skupni plinohrami in čistilne naprave, celo o parkih je govora. To me ne zanima. Pa tudi prihranki doseženi zaradi tega niso prenešeni na končnega kupca. Vprašal bi se, kje je tukaj koncept, strategija države in skupnosti? S predpisi, ki določajo, da mora biti streha dvokapnica, pa čeprav je nočem, se ne dosega prav veliko. Popolnoma divji trg gradnje, ki vsakemu, ki je imel nekaj denarja na voljo (pa čeprav je bil prej mesar ali kaj drugega kot gradbenik) nudi svobodo gradnje za namen zaslužka, sami kupci, ki pa bi želeli živeti v določenem okolju in tako doprinesli k tem okolju in skupnosti, pa jim je to skoraj onemogočeno. Torej preprosto vprašanje: zakaj je sistem postavljen tako, da je investiranje nestrateških investitorjev v boljši poziciji, kot investicija novih stanovalcev v lasten dom in tako novih davkoplačevalcev. Morda zato, ker si država in sistem lokalnih skupnosti ni na jasnem, kaj si sploh želijo, morda ker velja sistem “tujega nočemo, našega ne damo”, morda, ker smo tako prekleto dovzetni do tega, kakšne so naše osebne koristi od tega in ne morem si kaj, da mi ne bi prišlo v misli osebno okoriščanje. Bo že nekaj na tem, da sem še dokaj sveže pod vtisom Indije, kjer sem se srečal bolj z nazorom “več kot nas je, bolj nam je lepo” in “drugačno je lahko tudi lepo”. Ideološko, a mene osrečuje in in pomirja:)
Moj klic se glasi: Lokalne skupnosti, premislite, ocenite, kaj si želite in kako vidite svojo skupnost v naslednjih 50 letih. Si želite vrtce, šole, športno in kulturno dogajanje? Za to potrebujete ljudi. Da bodo to financirali in tudi obiskovali. Ljudje bodo prišli zaradi kvalitete življenja. Ponudite jim to. Poglejte kaka zemljišča imate na voljo, odločite se koliko in kakšne ljudi želite imeti v svoji sredini in postanite sami investor. Vendar ne zaradi dobička, pač pa zaradi interesa vaše skupnosti.
Torej, da zaključim tole postavko. Nepremičninski posredniki me niso niti navdušili niti zadovoljili. Pokazali so, da ni potrebno nobeno posebno znanje ali imeti kako posebno sposobnost. Lahko je to vsak, ki ima čas. Seveda spet ne gre pozabiti svetlih izjem, ki so pokazali znanje in zaupanje in se tako odlepili od množice, ter dokazali, da gre tudi drugače. Morda bi v tem kontekstu razmišljal v smeri t.i. Hišnega posrednika, pa čeprav ga ne potrebuješ prav pogosto.
In sedaj še k zadnji postavki, v mojem procesu prvo postavko. Prodaja lastne nepremičnine je že tako čustvena transakcija. Nihče ne pozna tega kraja bolje kot vi sami. Nihče ne more ovrednostiti kvalitete življenja tukaj in težko je to ovrednotiti v denarju. A tukaj pač deluje zakonitost trga in cena se oblikuje na podlagi ponudbe in povpraševanja. In tudi sam nisem utopist, prej realist, a poskušam vseskozi realnost videti na pozitiven način.
Skratka, moje čudovito večsobno stanovanje na Kodeljevem se je znašlo na trgu in s časom se oblikuje tudi končna cena. Jasno mi je, da moram računati na nek popust pri ceni, seveda pa v korelaciji z načinom plačila in s ceno nepremičnine, ki jo želim kupiti. Dragi moji posredniki, vse kar sem slišal od vas, je, kako težko je prodati in da bi bilo najbolje moj dosedanji dom podariti, pa še to bo težko:) Torej, zakaj potem obstajate? Podarim lahko stanovanje sam. V mojem stanovanju živimo, tako, da ne morete imeti ključev in ga razkazovati potencialnem kupcem brez dogovora. Ne mi prodajati zgodbe, da je prodajalec kralj, ko kupujem in da je kupec kralj, ko prodajam. Na živce mi greste in si povečini svojo provizijo ne zaslužite. Imate svoj interes, ki ni popolnoma moj interes. Ne prevzemate nobene odgovornosti, ne sofinancirate nobenega dela transakcije, nimate na zalogi “investitorjev”, ki bi nepremičnine kupovali in oddajali, ne tvorite stanovanjskih skladov itd. Pri nakupu mi odprete vrata in mi morda povete kako informacijo, ki me zanima in je nimam kje prebrati in le redko se je zgodilo, da ste mi pokazali kako nepremičnino, ki je ne bi na spletnem portalu našel tudi sam. A ko prodajam, dosedaj niste naredili še ničesar, kar ne bi in nisem naredil tudi sam. Zato mi je jasno, da vas pravzaprav ne potrebujem za prodajo, saj pri nakupu ne morem vplivati na odločitev prodajalca, kako se bo lotil prodaje. A privatne prodaje, ljudje, dajte no to sami urediti. Vsi bomo prihranili in s tipskimi dokumenti in postopki uredili to situacijo. Prav gotovo se bodo pojavile tudi interesne skupine, ki bodo za le majhni del plačila dali nasvet in pomoč, sam z veseljem pomagam, kar tako pač. Posredniki pa, razočaran sem nad vami. Preveč vas je in priznajte si, da niste vsi primerni za to delo in da vaša storitev ni premosorazmerna s plačilom, ki ga zahtevate.


Zgodba se je začela, ko sem začel razmišljati o obiskih v naših poslovalnicah. Poznal sem število transakcij in druge evidentirane podatke in vsi so bili merljivi in izraženi v absolutnih številkah.

Med pogovori z vodji poslovalnic, na temo obiskanosti naših poslovnih prostorov, pa sem vedno naletel na odgovor, ki je bil v mojih očeh relativen in ga ni bilo moč primerjati z ostalimi številčnimi podatki, saj je bil opisen, nemerljiv, posledica občutka. S tem si nisem mogel kaj dosti pomagati. Potreboval sem alternativo – obiskometer. Poznavanje obiska mi namreč pove “novo resnico” in mi poda nov pogled na moje že obstoječe podatke. Vsako leto investiramo veliko denarja v marketinške aktivnosti, trudimo se izbrati najboljše lokacije, investiramo v izobraževanja in zaposlovanje najboljših ljudi na trgu, prirejamo poslovne prostore na tak način, da bodo privabili kar največ obiska – se pravi, moram ta obisk tudi poznati.

Kako torej merim obisk? NetCount je integrirana rešitev, sestavljena iz senzorjev, ki so nameščeni na vhodih, prehodih in drugih opazovanih točkah. Glede na širino prehodov izbiram med IR senzorji ali termičnimi kamerami, ki za razliko od IR senzorjev preštejejo tudi obiske v skupini. Zaznani obiski so nato brezžično posredovani preko majhne komunikacijske naprave na internet in shranjeni na mojem ali ponudnikovem mestu. Podatki so nato dosegljivi preko spletnega portala  ali pa enostavno poslani na moj elektronski  predal ob dogovorjenih terminih.

Že samo poznavanje in grafična predstavitev podatkov povečuje moje zavedanje o dogajanju v mojih poslovnih prostorih. Sedaj končno poznam svoj obisk izražen v številkah in časovnih merskih enotah. Tako najprej prepoznam obdobja najvišje obiskanosti in takoj lahko ugotovim  povezavo s finančnimi podatki. Imamo več poslovalnic, podatke med njimi pa lahko  takoj tudi primerjam in s tem številčno določam ocene in cilje, prav tako lahko ocenjujem posledice investicije v oglaševanje, kar mi daje dober podatek  o pričakovanem obisku v prihodnosti.

Glede na to, da je moje vodilo »Obiski so naše priložnosti – poznavanje priložnosti pa je konkurenčna prednost” gledam na obiske kot osnovo za izvedbo posla, transakcije, nakupa ali storitve. Prav tako pa je lahko obisk le obisk, noben pa ni nepomemben, saj je v sodobnem svetu ena od vrednosti podjetja ali ustanove v prepoznavnosti in t.i. dobrem imenu. »Goodwill« je pri mnogih podjetjih glavni vir vrednosti podjetja, zato vsak obisk pomeni vpliv tudi na dobro ime.

Ocenjevanje uspešnosti prodaje v poslovnem prostoru je ena dimenzija oziroma prvi pogled na uspešnost. Temu elementu pa lahko dodamo še drugo dimenzijo – poznavanje obiska. Ta nam odpre nov skupek informacij o kakovosti  ocene. Poleg tega, da doda utež oziroma “ponder” prodajnim številkam v obliki   Conversion rate (CR)*, pridobimo realno primerjalno vrednost med našimi poslovalnicami, oz. v prihodnosti tudi glede na povprečne vrednostim posamezne industrije.

Razporejanje delovnega časa je ena najbolj pogostih dilem pri upravljanju poslovanja organizacije.

Poslovalnica z merjenjem obiska pridobi podatke o potrebah po delovni sili. Iz samih prodajnih podatkov, kot so recimo računi, ne izvemo dovolj. Merjenje obiska nam da šele jasno sliko ali stranke prihajajo v opazovanem obdobju ali ne.

Podjetje s štetjem obiska svojih poslovalnic pridobi:

  • urne podatke prihodov/odhodov
  • podatke za odločanje – skrajšanje ali podaljšanje operativnega časa poslovalnice za samo pol ure na dan na letnem nivoju pomeni:
    • 125 ur prihranka ali stroška (ogrevanje, elektrika, varovanje)
    • cca. 15 človek/dni – poslovalnice s 4 zaposlenimi 60 človek/dni

Ne pozabimo, da se potrebe in navade ljudi hitro menjajo, zato z rednim pridobivanjem in oceno podatkov lahko pravočasno prepoznamo trende in ukrepamo pred konkurenco.

Drug pogled nam kaže povezavo med obiski in našimi prodajalci.

Kolikokrat slišimo, da so zaposleni pravzaprav naš največji zaklad. Ali pri tem dejansko organiziramo delo glede na kvalitete naših prodajalcev?

Naj dobijo naši najboljši prodajalci tudi najboljše okolje za uspešno prodajo. Najboljše okolje za prodajo pa je prodajni prostor napolnjen s prodajnimi prilikami – obiskovalci.

Zakaj bi najboljši prodajalci zapravljali čas v najmanj obiskanem obdobju? Ali ste kdaj pomislili, da bi z manjšo delovno prisotnostjo ob malo obiskanih terminih pravzaprav nagradili in dodatno spočili svoje najboljše prodajalce, v teh terminih pa izvajali uvajanja, izobraževanja, servisne storitve.

Na kratko povzemimo glavne značilnosti zakaj se moramo zavedati obiska v naših poslovalnicah.

  • Identifikacija števila obiskovalcev po času in prodajnih mestih
  • Identifikacija potenciala mimohoda prodajnega mesta (footfall)
  • Neposredno primerjavo z zgodovinskimi podatki, ki so pridobljeni na enak način in ob enakih pogojih merjen
  • Merjenje obiska na vhodih/izhodih, prehodih in zadrževanje na drugih strateško pomembnih točkah (blagajne, svetovalne cone, prodajno/svetovalne točke, servisnih prostorih, itd.)
  • Spremljanje oziroma primerjavo obiska s podatki prodaje in tako ugotavljati stopnjo uspešnosti prodaje – Conversion Rate (CR).
  • Spremljanje stroškovne učinkovitosti s primerjavo podatkov obiska in stroški prodajnega mesta
  • Spremljanje učinkovitosti investicij (oglaševanje, spremembe v poslovalnici, kadrovske spremembe, idr.) s primerjavo podatkov o obiskanosti prodajnih mest
  • Na podlagi podatkov omogočiti lažje optimiziranje lastnih virov (zaposleni in opreme)
  • Zavedanje in pravočasno prepoznavanje potreb po spremembah na prodajnem mestu
  • Lažje planiranje servisnih opravil
  • Opazovanje vpliva na naše prodajno mesto v primeru sprememb na trgu in v okolju

 Stalno merjenje obiska je postalo nepogrešljivo pri analizi in načrtovanju poslovanja. In tako vsako jutro pri kavi najprej preverim število obiskov.

@ Netica d.o.o.