Nakup in prodaja nepremičnine, ah…

Posted: 15/10/2012 in Mnenja
Oznake: , , , , , , , ,

Ta zadnji teden sem lahko delal iz Ljubljane. Tako sem sebi dokazal, da je to v trenutnem setupu popolnoma izvedljivo. Trenutni se nahajam na vlaku na poti nazaj v Frankfurt in razmišljam o jutranjem dogajanju v vezi prodaje in nakupa nepremičnin v katerega se podajam.
Tokratni val nepremičninskega podviga je zadnji v nizu nekaj poskusov, ki so se končali klavrno predvsem zaradi manjkajočega konsenza znotraj naše družine. Tokrat pa lahko rečem, da konsenz je in je tokratni poskus daleč najbolj realen. Že prej mi je bilo jasno, da je izvedba prodaje in nakupa nove nepremičnine skorajda “mission impossible”, tokrat pa se mi to le še dodatno potrjuje. Seveda je minilo nekaj časa med našimi poskusi in zdelo se mi je, da je trg nepremičnin in te industrije napredoval in zorel. A ugotavljam, da temu ni tako. Pravzaprav je še slabše, kot je bilo pred leti. In za to ne krivim recesije, ki klesti po celem svetu. Ta je dana in predstavljal sem si, da se trg vedno pač prilagodi danim razmeram, torej razmerja se spremenijo. Naj na kratko opišem svojo izkušnjo zadnjih nekaj dni in razlog, ki me je vzpodbudila k pisanju tega kratkega sestavka.

Naloga je precej jasna:
-prodaja našega stanovanja (4,5 sobno stanovanje na Kodeljevem)
-nakup hiše izven Ljubljane
-financiranje finančne razlike s pomočjo hipotekarnega kredita

Pa pričnimo od zadaj. Financiranje nepremičnin se izvaja izključno s pomočjo bančnih kreditov. V Sloveniji nisem zasledil kakšnih drugih finančnih virov, niti virov sofinanciranja oz. spodbujanja nakupa nepremičnin – razen dotacij v primeru pasivne gradnje in občasnih razpisov na temo varčevanja z energijo, kar pa lahko ocenim kot zanemarljivo. Še posebej v današnjem času in ker varčevanje in ekologija večinoma pomenita tudi drago.
Financiranje je seveda pogojeno z varnostjo, ki jo banki nudite v zameno za časovno vrednost denarja in ta je v primeru financiranja nakupa nepremičnin v obliki zastave nepremičnin, torej hipoteke. Banka se torej vpiše v zemljiško knjigo kot stranka, ki ima pravico v primeru neplačil obveznosti do nje svojo hipotekarno pravico uveljavljati v obliki prodaje nepremičnine z namenom se poplačati. Večina današnjih nepremičnin, tudi teh v lasti mojih znancev in prijateljev je delno financiranih s takim kreditom. In ko se odločiš prodati tako nepremičnino, si seveda predstavljaš, da boš prenesel hipoteko enostavno na novo nepremičnino. Še posebej v primeru, ko si kreditojemalec že daljši čas in odplačuješ svoje obveznosti v roku in brez kakršnikolih napak. Ravno, ko pišem ta stavek mi pride na misel, zakaj bi se morali kreditojemalci držati vse pogodb in določil, če pa se jih niti država ne drži. Še posebej pa banke, ki jim je popolnoma edina bit generiranje dobička in zadovoljstva svojih lastnikov. Tako se moramo mi držati vseh pravil neglede na to, da imamo sami težave v tem današnjem okolju, ko pa imajo banke težave, se pričakuje, da ti isti kreditojemalci, v tem primeru davkoplačevalci pomagajo tem institucijam.
V trenutku potrebnega dodatnega financiranja se seveda človek malce razgleda po finančnem trgu in primerja pogoje med seboj. A hitro se ugotovi, da pravzaprav nimaš izbire. Tudi če ima druga banka v danem trenutku boljšo ponudbo in bi želel dodatni vir financiranja druge banke, se zadeva zaplete zaradi t.i. vrstnega reda vpisa hipotek v zemljiško kniigo. Obe banki seveda pogojujeta financiranje s tem, da sta na prvem mestu. In tako iz tega ne bo nič. Tako si vezan na trenutno banko in upaš, da bo le ta prilagodila svojo ponudbo na ponudbo konkurence. Nekateri se verjetno sprašujete, zakaj ne bi poplačal obstoječega financiranja, ter kompletnega vzel pri drugi. Dva razloga, obstoječe financiranje je v CHF in bi v primeru poplačila realiziral oportunitetno izgubo neugodne tečajne razlike (verjamem v EUR), druga zadeva pa so razni dodatni stroški, ki so se jih banke izmislile za ta primer in s tem vsaj delno realizirale planiran dobiček (razni admin stroški, predčasna poplačila, izbrisna pobotnica, notarski stroški, itd).
Financiranje iz tujine, vsaj iz Nemčije zelo težko v primeru zahtevane hipoteke. Slovenije namreč ni na zemljevidu ponudbe financiranja. Možen je kredit za nakup nepremičnin na Hrvaškem, Cipru, Turčiji in seveda druge zahodne države, za Slovenijo pač ne.
Nakup nove nepremičnine se prične na spletu. Mislim, da je stran nepremicnine.net centralna stran ponudbe v Sloveniji. Po pregledu ponudbe in filtriranju želja in zmožnosti večinoma ugotovimo, da so ponujene nepremičnine na voljo preko nepremičninskih posrednikov. Sledi klic na njih in dogovor o ogledu željenega. Slošno opažanje. Velikokrat se moraš sam kot kupec prilagoditi terminom posrednika. Posredniki živijo le težko in niso ravno uspešni – očitno jih je preveč. Večinoma želijo oglede v dopoldanskem času, zvečer je njihov delovni dan zaključen. Naj bo popolnoma jasno, da to ne velja za vse, a za večino s katerimi sem imel opravka. Poznavanje, kaj prodajajo, je velikokrat izredno nizko. Splošne informacije, ki so mi dostopne že na spletu in ključ, da se odpre nepremičnino je veliko premalo. Za provizijo, katero zahtevate želim servis. In to servis, ki bo zapleten postopek zamenjave nepremičnine in logističen, čustven, finančni problem uredila, ne pa še poglobila. Nekateri naduteži, ki sem jih srečal ta teden, so me spravili v fazo, da ne bi izvedel transakcije, četudi bi se vse poklopilo. Vseskozno ocenjevanje finančne sposobnosti, realnosti izvedbe posla in ekvivalentno stopnjo svojega inputa. To je “no go” In ne predstavljam si, da bi tak posrednik zastopal moj interes in bi mu zaupal tudi pogodbeno plat mojega doma. Tukaj pa bi moral izvzeti Tino, ki je po stroki gradbenica in si zasluži moje popolno zaupanje in jo bom v primeru realizacije povabil kot mojo svetovalko k izvedbi posla, ter investitorja in gradbenika, ki svoje nepremičnine sam prodaja. Človek ve kaj govori, pozna vsak kabel, opeko, razlog, kaj in zakaj.
Kaj vse nisem slišal ta teden. V Črni vasi mi je novi lastnik nekega dvojčka rekel, da tukaj živijo samo taki z denarjem?!?!?
Cene nepremičnin so padle. To je gotovo. Vendar popolnoma nedefinirano za koliko. Zakaj? Zato ker je objavljena cena lahko popolnoma irelevantna. Gre samo za to, koliko časa ima prodajalec in pod kakšnim pritiskom je. Kvaliteta gradnje je precej vprašljiva, ko govorimo o hišah v okolici Ljubljane, ki so bile grajene za trg. Po večini zadostijo predpisom ali pa tudi to ne, saj velikokrat tega ni možno niti preveriti. Gradnja je financirana s pomočjo bančnih kreditov ali poplačil podizvajalcev z enoto nepremičnine in vse je odvisno, koliko je investitor dosleden pri poravnavah svojih obveznosti, kolikšen je pritisk banke zaradi pokrivanja svojih izgub, kakšna je plačilna disciplina povezanih si podjetij. Glede na izkušnjo, da podjetje v državni lasti namesto v dogovorjenem obroku plačuje svoje obveznosti dnevno po 700 ali 1000 EUR in da je prejemnik plačil še vesel, da sploh dobiva plačila kaže, da je denarni tok velik problem.
In spet so tukaj nepremičninski agenti. Seveda jim poveš, za koliko želiš nekaj kupiti ali prodati, a sami so v položaju zniževalca cen. Razlog je jasen. Provizija je izražena v procentih in znaša recimo nekje 3%. Visoka cena predstavlja oviro hitre prodaje nepremičnine in ni v interesu posrednikov. Želijo si veliko število transakcij in ne kvalitetnih, pa čeprav to pomeni manj operative za isti prihodek. Še nekaj bi tukaj omenil. Vidim, da je v glavnem ponudba novogradenj omejena na vrstne hiše, ter komplekse dvojčkov s skupno infrastrukturo. Torej skupna gradbena dovoljenja, skupni plinohrami in čistilne naprave, celo o parkih je govora. To me ne zanima. Pa tudi prihranki doseženi zaradi tega niso prenešeni na končnega kupca. Vprašal bi se, kje je tukaj koncept, strategija države in skupnosti? S predpisi, ki določajo, da mora biti streha dvokapnica, pa čeprav je nočem, se ne dosega prav veliko. Popolnoma divji trg gradnje, ki vsakemu, ki je imel nekaj denarja na voljo (pa čeprav je bil prej mesar ali kaj drugega kot gradbenik) nudi svobodo gradnje za namen zaslužka, sami kupci, ki pa bi želeli živeti v določenem okolju in tako doprinesli k tem okolju in skupnosti, pa jim je to skoraj onemogočeno. Torej preprosto vprašanje: zakaj je sistem postavljen tako, da je investiranje nestrateških investitorjev v boljši poziciji, kot investicija novih stanovalcev v lasten dom in tako novih davkoplačevalcev. Morda zato, ker si država in sistem lokalnih skupnosti ni na jasnem, kaj si sploh želijo, morda ker velja sistem “tujega nočemo, našega ne damo”, morda, ker smo tako prekleto dovzetni do tega, kakšne so naše osebne koristi od tega in ne morem si kaj, da mi ne bi prišlo v misli osebno okoriščanje. Bo že nekaj na tem, da sem še dokaj sveže pod vtisom Indije, kjer sem se srečal bolj z nazorom “več kot nas je, bolj nam je lepo” in “drugačno je lahko tudi lepo”. Ideološko, a mene osrečuje in in pomirja:)
Moj klic se glasi: Lokalne skupnosti, premislite, ocenite, kaj si želite in kako vidite svojo skupnost v naslednjih 50 letih. Si želite vrtce, šole, športno in kulturno dogajanje? Za to potrebujete ljudi. Da bodo to financirali in tudi obiskovali. Ljudje bodo prišli zaradi kvalitete življenja. Ponudite jim to. Poglejte kaka zemljišča imate na voljo, odločite se koliko in kakšne ljudi želite imeti v svoji sredini in postanite sami investor. Vendar ne zaradi dobička, pač pa zaradi interesa vaše skupnosti.
Torej, da zaključim tole postavko. Nepremičninski posredniki me niso niti navdušili niti zadovoljili. Pokazali so, da ni potrebno nobeno posebno znanje ali imeti kako posebno sposobnost. Lahko je to vsak, ki ima čas. Seveda spet ne gre pozabiti svetlih izjem, ki so pokazali znanje in zaupanje in se tako odlepili od množice, ter dokazali, da gre tudi drugače. Morda bi v tem kontekstu razmišljal v smeri t.i. Hišnega posrednika, pa čeprav ga ne potrebuješ prav pogosto.
In sedaj še k zadnji postavki, v mojem procesu prvo postavko. Prodaja lastne nepremičnine je že tako čustvena transakcija. Nihče ne pozna tega kraja bolje kot vi sami. Nihče ne more ovrednostiti kvalitete življenja tukaj in težko je to ovrednotiti v denarju. A tukaj pač deluje zakonitost trga in cena se oblikuje na podlagi ponudbe in povpraševanja. In tudi sam nisem utopist, prej realist, a poskušam vseskozi realnost videti na pozitiven način.
Skratka, moje čudovito večsobno stanovanje na Kodeljevem se je znašlo na trgu in s časom se oblikuje tudi končna cena. Jasno mi je, da moram računati na nek popust pri ceni, seveda pa v korelaciji z načinom plačila in s ceno nepremičnine, ki jo želim kupiti. Dragi moji posredniki, vse kar sem slišal od vas, je, kako težko je prodati in da bi bilo najbolje moj dosedanji dom podariti, pa še to bo težko:) Torej, zakaj potem obstajate? Podarim lahko stanovanje sam. V mojem stanovanju živimo, tako, da ne morete imeti ključev in ga razkazovati potencialnem kupcem brez dogovora. Ne mi prodajati zgodbe, da je prodajalec kralj, ko kupujem in da je kupec kralj, ko prodajam. Na živce mi greste in si povečini svojo provizijo ne zaslužite. Imate svoj interes, ki ni popolnoma moj interes. Ne prevzemate nobene odgovornosti, ne sofinancirate nobenega dela transakcije, nimate na zalogi “investitorjev”, ki bi nepremičnine kupovali in oddajali, ne tvorite stanovanjskih skladov itd. Pri nakupu mi odprete vrata in mi morda povete kako informacijo, ki me zanima in je nimam kje prebrati in le redko se je zgodilo, da ste mi pokazali kako nepremičnino, ki je ne bi na spletnem portalu našel tudi sam. A ko prodajam, dosedaj niste naredili še ničesar, kar ne bi in nisem naredil tudi sam. Zato mi je jasno, da vas pravzaprav ne potrebujem za prodajo, saj pri nakupu ne morem vplivati na odločitev prodajalca, kako se bo lotil prodaje. A privatne prodaje, ljudje, dajte no to sami urediti. Vsi bomo prihranili in s tipskimi dokumenti in postopki uredili to situacijo. Prav gotovo se bodo pojavile tudi interesne skupine, ki bodo za le majhni del plačila dali nasvet in pomoč, sam z veseljem pomagam, kar tako pač. Posredniki pa, razočaran sem nad vami. Preveč vas je in priznajte si, da niste vsi primerni za to delo in da vaša storitev ni premosorazmerna s plačilom, ki ga zahtevate.

Advertisements
Komentarji

Oddajte komentar

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

Komentirate prijavljeni s svojim WordPress.com računom. Odjava /  Spremeni )

Google+ photo

Komentirate prijavljeni s svojim Google+ računom. Odjava /  Spremeni )

Twitter picture

Komentirate prijavljeni s svojim Twitter računom. Odjava /  Spremeni )

Facebook photo

Komentirate prijavljeni s svojim Facebook računom. Odjava /  Spremeni )

Connecting to %s